国企物业、酒店综合体未来蕴含更多商机酒店投资百人汇26期
栏目:行业动态 发布时间:2022-10-01
分享到:
 本期【酒店投资百人汇】视频直播栏目邀请到的嘉宾是华东投资人陈颖峰先生,担任南京标峰酒店管理有限公司总经理。  陈总投资酒店5年,个人总投资金额约9000万,已投资酒店6家,投资涵盖中端、中高端品牌。投资的品牌主要有逸扉、万达美华、亚朵、全季、维也纳酒店。  在涉足酒店投资前,我从事的是建筑工程行业,主要做外立面涂料、水包水、真石漆生意,第一桶金也来源于此。  我最看重的是酒店行业的现金流,每天

  本期【酒店投资百人汇】视频直播栏目邀请到的嘉宾是华东投资人陈颖峰先生,担任南京标峰酒店管理有限公司总经理。

  陈总投资酒店5年,个人总投资金额约9000万,已投资酒店6家,投资涵盖中端、中高端品牌。投资的品牌主要有逸扉、万达美华、亚朵、全季、维也纳酒店。

  在涉足酒店投资前,我从事的是建筑工程行业,主要做外立面涂料、水包水、真石漆生意,第一桶金也来源于此。

  我最看重的是酒店行业的现金流,每天都有钱进账,与做工程需要年复一年的重复催款形成了鲜明对比。

  2015年,有亲戚介绍南通有一个适合做酒店的物业项目。抱着试试看的态度,我就去南通考察,最初与物业公司谈判比较顺利,却在敲定品牌后,由于各种因素叠加,最后物业没有顺利租下来。

  直到2017年,一个偶然的契机,我物色到南京马群一处位于小商业体中的物业,该物业本身就是以酒店标准打造的,我认为很适合作为我的第一家酒店,于是就顺利租下来了。

  这个物业打造的酒店是亚朵酒店(南京·马群店),不仅是我投资的第一家酒店,也是我印象最深刻、投入度最高的一家。

  该物业位于玄武区,楼下即是现代化商业广场,购物,娱乐一体化。周边有南京农业机械化研究所,紫金常春藤大学生创业园,中山老年服务人力资源开发园,产业丰富。

  ①更偏好亚朵的设计风格。在进行品牌调研时,夫子庙地铁站附近有一家亚朵酒店正在装修,于是我就去实地考察了。酒店装修风格富有浓郁的艺术气息,一进大堂就有一种舒适感,我的感性思维告诉我,就是它了。

  桔子水晶其实我也蛮喜欢的,更富有科技感。但相比亚朵,桔子水晶装修略显花哨,亚朵稳重的风格更适合做商务酒店。

  ②当时亚朵处于发展上升阶段,潜力较大。彼时亚朵在全国只有一百零几家门店,处于上升阶段,虽然加盟亚朵有一定的风险,但风险与机会并存,我还是毅然决然听从自己内心的声音,加盟了亚朵。

  这个物业一共有五层,一到四层因为格局固定,无法进行改动,为了增加一些房量,我在五层做了局部改动。

  在这个酒店的筹建上,一共设计了79间客房,筹建期花了半年,单房投资额约14万,于2018年底正式开业。

  值得一提的是,我们和业主那边沟通的装修期是六个月,也就是这六个月物业是免租的,因为这个项目是包清工,所有的装修材料都是自己采购,施工队伍也是自己熟悉的。因此筹建过程比较顺利,无论是筹建周期,还是投资额,都在预期内。

  到了2020年后,受疫情影响,经营数据有小幅下滑,但略微还有盈利。在疫情反复的情况下,已是不幸中的万幸。

  ①物业前期规划好。这个物业,开发商在做整个综合体配套时,就已经把规划建设做了前置,定位的就是中高端酒店,因此我们租赁下物业后,省了很多规划设计的工作。

  ②物业租赁时间长,降低了风险。在和开发商沟通时,对方给的建议是签10-12年,但我们要求签15年,现在看来,这个决定非常明智。疫情三年,导致酒店的盈利略有下降,因为我们签了15年的租赁期,一定程度上抵消了疫情带来的经营影响,有更多时间进行缓冲。

  ③物业租金合理,免租期长。价格相对合理,在1块4左右,我们要的免租期是一年,装修期六个月,也就是前一年半是不用付租金的,节省了一大笔费用。

  在酒店投资方向上,酒店综合体是趋势:整体而言,综合类资产抗风险能力相对会更强一些,但需要投资人具备更系统化的能力。

  其二,疫情期间,酒店行业的经营面临着巨大压力,若酒店是政府物业,还是独栋酒店的话,能满足政府对隔离酒店的征用要求。隔离酒店不用担心客源,相对稳定。

  国企物业的市场痛点是——国资虽然有钱且擅长投资,拥有大量优质的资源,且有国家为其兜底;但从另一方面来看,国资物业运营能力偏弱,并且后续盈利无法保证。

  国企物业需要品牌的影响力、运营能力,因此酒店投资人先敲定有影响力的酒店品牌,再去和业主方谈判,比较有优势,能够谈到更低的租金。

  拿我自己举例,我在北京有从事产业园相关工作的公司,同时也具备不俗的运营能力和招商能力。在自身实力雄厚的基础上,我们与国企谈合作时,更容易谈下,也能拿到更加优惠的条件。

  我认为比较好的经营模式是以酒店为中心,围绕酒店来匹配诸如餐饮、棋牌、足浴等业态,从而更好的服务酒店,这也是我对综合物业经营模式的理解。

  在宁波慈溪,我们签了一家20年租约的独栋物业。在这个物业内,我打造了两个品牌的酒店,除此之外,我们也引进了不少优质业态来服务酒店。

  为了匹配酒店中高端的定位,我们在大楼的顶层引进了一个高端餐饮会所;慈溪棋牌生意好,因此我们拿出了大楼的两层做棋牌室;通过招商,也引进了一家高端足浴。

  这些不同类型的业态,不仅能更好的服务两家酒店,租金也能一定程度上覆盖掉酒店本身的租金,不仅缩短了酒店投资回报周期,也降低了风险。

  其一,也是最重要的,需要理清项目前期定位。也就是说,投资人需要对当地市场有充足的了解。商业综合体的前期调研、产业经营、资产运营都事关重要。

  其二,需要事先对招商客户进行背调。招一些相对稳定的业态来配套酒店是很关键的,毕竟酒店经营是一门长达十几年的生意,商户进入酒店,若一两年就关门大吉,又招新的商户进场,还需要重新装修,对酒店经营会产生很大影响。

  以逸扉酒店(南京新街口店)为例,这家门店的大堂近500㎡,面积相对较大,我们开辟出了一块空间,将其做成了日咖夜酒的模式。

  顾名思义,就是白日售卖咖啡,到了晚上则提供酒饮,将咖啡馆和酒吧两种业态错时融合在同一个空间中,也符合当下年轻人早C晚A(早C就是早上需要一杯coffee——咖啡来开始新的一天,晚A就是夜幕降临的时候需要alcohol——酒精来结束这一天)的新生活方式。

  目前来看,日咖夜酒的大堂吧溢价能力尚可,体现在我的房价上面,溢价约20元/间/天,比如有100间房的一个酒店,大堂吧的溢价能力就是2000元/天。

  我自己算了一笔账,如果将这个区域租出去的话,可能收益还要略高于日咖夜酒的经营模式。但随着疫情对市场的影响逐渐减弱,我相信后面日咖夜酒的大堂吧的盈利能力会渐渐上来。

  为了提升大堂吧的收益,以增加坪效,在这家酒店中,我们也会不定时举办一些小活动。比如举办儿童小手工活动,会带动家长过来,大堂吧的消费也会有所提升。

  以我的南京南站全季酒店为例,我们的早餐厅和一家日料店进行了合作。酒店早餐包给日料店经营,而日料店则利用中午和晚上做日料。

  在一众合作伙伴中,更多的是良师益友,有时候,也会碰到“坑”队友,但他也在一定程度上帮助我成长。

  希望品牌方能够加强管理团队的能力。酒店集团在全国范围内“攻城略地”的同时,也应该加强对店长的人品道德、能力层次、经营水平的关注。

  希望品牌方能重视这个问题,否则门店数量提升、人才质量下滑,对整个品牌的影响弊大于利,开再多的店也不过是“揠苗助长”。

  在疫情前,投资一个酒店的回报周期在3-4年,但目前的情况下,往往要5-6年才会收回成本。新投资人在进入酒店行业前,一定要做好充足准备,有一个好心态,至关重要。

  在酒店投资方向上,酒店综合体是趋势,也是一个可以考虑的投资方向。整体而言,综合类资产抗风险能力相对会更强一些。

  有些老酒店本身地理位置和自身条件并不差,但因为各种原因停滞了,在经过调研后,也可以低价“抄底”,进行翻新改造,能够实现蜕变,获得重生。返回搜狐,查看更多